Reajuste de aluguel: o que proprietários e inquilinos precisam saber no início do ano

O mês de janeiro é tradicionalmente marcado pelo planejamento financeiro das famílias e empresas. Para quem vive ou trabalha em imóveis locados, é também o período de ficar atento ao reajuste anual do aluguel. Em um cenário de oscilação dos índices econômicos, a dúvida sobre quanto, e como, o valor pode subir costuma gerar tensão entre locadores e locatários.

De acordo com a advogada Débora Gonçalves, especialista em Contratos e Direito Imobiliário, o primeiro passo para evitar conflitos é entender que o reajuste não é arbitrário. “O aumento do aluguel não pode ser decidido por um ‘impulso’ do proprietário baseado no mercado vizinho. Ele deve seguir estritamente o que foi pactuado no contrato, respeitando o índice de correção escolhido e a periodicidade, que, via de regra, é anual”, explica a especialista.

Os índices em jogo: IGP-M vs. IPCA

Historicamente, o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) foi o indexador mais utilizado nos contratos de locação. No entanto, após as altas atípicas registradas nos últimos anos, muitos contratos passaram a adotar o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que reflete a inflação oficial.

“A escolha do índice é livre no momento da assinatura, mas é fundamental que as partes compreendam o impacto de cada um no longo prazo”, pontua Débora. Segundo ela, se o índice previsto no contrato estiver muito acima da realidade financeira do inquilino ou da valorização real do imóvel, o caminho mais inteligente é a negociação. “A advocacia estratégica busca o equilíbrio. Para o proprietário, muitas vezes é mais vantajoso manter um bom pagador com um reajuste moderado do que arcar com a vacância do imóvel e custos de uma nova locação.”

O que a lei proíbe e o que o inquilino pode contestar

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) traz proteções importantes. A advogada destaca pontos cruciais que geram dúvidas frequentes:

• Periodicidade: o reajuste não pode ocorrer em intervalos inferiores a um ano. Qualquer tentativa de aumento antes desse prazo é ilegal.

• Moeda estrangeira: é proibido estipular o valor do aluguel ou o seu reajuste com base na variação cambial (dólar, por exemplo) ou no salário mínimo.

• Benfeitorias: o inquilino pode contestar aumentos se o imóvel apresentar problemas estruturais graves que não foram sanados, utilizando isso como base para uma repactuação de valores.

Para contratos mais longos, após três anos de vigência, a lei permite a chamada “Ação Revisional”. “Se o valor do aluguel ficou muito abaixo ou muito acima do preço de mercado, tanto o proprietário quanto o inquilino podem pedir o ajuste judicial para que o valor seja atualizado para a realidade atual”, explica Débora Gonçalves.

Negociação humanizada: a melhor estratégia

Com 12 anos de experiência na área contratual, Débora reforça que a transparência é a melhor ferramenta de prevenção. “Muitos conflitos chegam ao judiciário por falta de uma comunicação clara. No início do ano, o ideal é que as partes revisem o contrato juntas. Se o índice previsto for gerar um impacto insustentável, uma assessoria jurídica técnica pode mediar um aditivo contratual que seja justo para ambos”, conclui.