Aluguel em disputa: os direitos e deveres que mais geram conflitos entre locadores e inquilinos
O mercado imobiliário brasileiro segue aquecido, mas o aumento na procura por moradia traz consigo um volume significativo de impasses jurídicos. Segundo dados do Sindicato da Habitação (Secovi), as ações judiciais por falta de pagamento ou descumprimento de cláusulas contratuais representam uma parcela considerável dos conflitos cíveis nas grandes metrópoles, com o reajuste de valores e a conservação dos imóveis figurando como os principais gatilhos para as disputas. Entender a legislação vigente é o primeiro passo para evitar que o sonho da casa alugada se transforme em um pesadelo nos tribunais.
De acordo com Débora Gonçalves, advogada especialista em Direito Imobiliário e coordenadora da Comissão de Contratos da AMADI, a clareza no contrato é a maior defesa de ambas as partes. Ela pontua que muitos problemas surgem pela interpretação equivocada de quem deve arcar com reparos estruturais versus manutenções preventivas. “É fundamental que o locatário compreenda que benfeitorias necessárias são de responsabilidade do dono do imóvel, enquanto o desgaste natural pelo uso cotidiano deve ser gerido por quem reside”, explica a especialista.
Outro ponto de atrito constante envolve a entrega das chaves e a temida multa por rescisão antecipada. A legislação prevê que a penalidade deve ser proporcional ao tempo restante de contrato, mas a falta de cálculo exato gera discussões acaloradas. A advogada ressalta que o diálogo e a formalização de vistorias detalhadas, tanto na entrada quanto na saída, são ferramentas indispensáveis para reduzir essas margens de erro e evitar cobranças abusivas de pintura ou reformas que não condizem com o estado original da propriedade.
Sobre os reajustes anuais, a flutuação dos índices econômicos, como o IGP-M e o IPCA, frequentemente pega os inquilinos de surpresa, impactando diretamente o orçamento familiar. Para a coordenadora, o ideal é que exista uma negociação prévia baseada na realidade do mercado local, evitando que o valor se torne impagável e leve ao despejo. “A transparência na escolha do índice e a disposição para negociar em períodos de crise econômica são o que mantém a saúde da relação locatícia a longo prazo”, afirma.
Os danos causados por terceiros ou problemas externos, como infiltrações provenientes de vizinhos ou vazamentos em áreas comuns do condomínio, também sobrecarregam os tribunais. Nesses casos, a especialista orienta que a agilidade na comunicação é crucial. Documentar o problema com fotos e notificações formais impede que o locatário seja responsabilizado por uma avaria que ele não causou, garantindo que o proprietário tome as medidas cabíveis junto ao condomínio ou ao responsável direto.
Por fim, a prevenção continua sendo o melhor investimento para quem lida com locação. Buscar assessoria jurídica para redigir ou revisar os termos do aluguel pode parecer um custo extra, mas se paga ao evitar multas inesperadas e processos que podem durar anos. Para Débora, o equilíbrio entre o direito de propriedade e a função social da moradia é alcançado quando ambas as partes entendem que o contrato não é apenas um papel, mas um acordo de boa-fé que deve ser respeitado mutuamente.
