Condomínio pode proibir aluguel por temporada? O embate jurídico que está redefinindo o direito de propriedade em 2026.
O mercado de locações de curta temporada movimenta bilhões de reais no Brasil, mas uma questão jurídica tem tirado o sono de síndicos, investidores e moradores: condomínios têm o poder de barrar plataformas como o Airbnb? A resposta do Superior Tribunal de Justiça é que sim,desde que a convenção do condomínio preveja destinação exclusivamente residencial às unidades, os proprietários não poderão oferecer seus imóveis nessas plataformas. O entendimento, firmado pela Quarta Turma do STJ, já reverbera nos tribunais estaduais e acende um debate que vai muito além das taxas de ocupação: está em jogo a própria fronteira entre o direito individual de propriedade e às regras coletivas da vida condominial.
Para Débora Gonçalves, advogada especialista em Direito Imobiliário e coordenadora da Comissão de Contratos Imobiliários da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário, o que os tribunais estão fazendo é, antes de tudo, uma releitura do que significa ser proprietário dentro de um condomínio. “A propriedade não acabou. O que o STJ deixou claro é que ela tem limites e esses limites são justamente as normas que todos os condôminos aceitaram quando adquiriram o imóvel. Ninguém compra um apartamento em prédio residencial esperando dividir o elevador com uma fila diferente de turistas a cada fim de semana”, afirma.
Um dos pontos centrais das decisões recentes é a distinção técnica que o tribunal traçou entre a locação por temporada, regulada pela Lei do Inquilinato, e o que o STJ passou a chamar de contrato atípico de hospedagem, modalidade caracterizada pela alta rotatividade e pela oferta de serviços, como lavagem de roupas, que aproxima a prática de um hotel informal. Essa diferença não é apenas semântica, ela define quais regras se aplicam, quais direitos o proprietário tem e, principalmente, o que o condomínio pode ou não exigir. “Muita gente ainda confunde os dois institutos, e esse equívoco custa caro. Já vi proprietários perderem ações porque acreditavam que alugar por diária era a mesma coisa que fazer uma locação temporária tradicional. Não é. E o judiciário está sendo muito claro nisso”, explica.
O cenário legislativo também está em movimento. O Projeto de Lei nº 4/2025, que trata da reforma do Código Civil, propõe uma virada completa na lógica vigente: se aprovado, a locação por curta temporada em condomínios residenciais passaria a ser proibida por padrão, salvo autorização expressa na convenção condominial, invertendo o paradigma atual, em que a permissividade é a regra. Para a advogada, essa mudança, se confirmada, vai exigir uma atualização imediata de milhares de documentos condominiais em todo o país. “O regimento interno precisa deixar de ser uma peça decorativa. Ele tem que nomear o problema, prever as sanções, estabelecer o fluxo de notificação antes de qualquer multa. Condomínio que age sem base documental sólida está exposto a ação judicial dos dois lados, do condômino autuado e do vizinho que se sente prejudicado.”
Para alterar a convenção e incluir a proibição expressa das locações de curta temporada, o STJ exige quórum qualificado de dois terços de todos os condôminos em Assembleia Geral Extraordinária convocada especificamente para esse fim, um patamar reconhecidamente difícil de alcançar na maioria dos condomínios. A especialista lembra que a dificuldade prática não exime ninguém da responsabilidade. “O síndico que proíbe por conta própria, sem respaldo da convenção ou de deliberação assemblear com quórum correto, está trocando seis por meia dúzia. Cria um problema para resolver outro. A orientação que dou é sempre a mesma: convoque a assembleia, documente tudo, envolva um advogado na redação das cláusulas. Prevenir um conflito entre vizinhos é infinitamente mais barato do que mitigá-lo”, finaliza.
