A Câmara Municipal de Belo Horizonte aprovou, em primeiro turno, o Projeto de Lei 574/2025, que institui uma operação urbana simplificada em bairros da região central da capital. A proposta abrange áreas como Centro, Barro Preto e Colégio Batista, além de partes de bairros como Lagoinha, Floresta e Santa Efigênia, com o objetivo de incentivar a reocupação e valorização dessas regiões.
A principal ideia do projeto é facilitar o uso de prédios já existentes, permitindo que imóveis tenham novas finalidades. Um exemplo é a transformação de edifícios comerciais em residenciais, prática conhecida como retrofit. Além disso, a proposta também estimula a conclusão de obras inacabadas, contribuindo para aumentar a ocupação do centro e aproveitar melhor a infraestrutura já disponível – o que traz ganhos tanto urbanísticos quanto econômicos.
Para viabilizar esse movimento, o projeto prevê uma série de incentivos urbanísticos e fiscais que representam vantagens diretas para construtoras e investidores. Um dos principais é a isenção da chamada outorga onerosa, taxa cobrada quando se constrói acima do limite permitido. Rafael Inácio, advogado da área tributária do escritório Marcelo Tostes Advogados , explica que, na prática, essa desincumbência reduzirá significativamente o custo inicial dos empreendimentos e melhorará a rentabilidade dos projetos. “A isenção será total para projetos apresentados em até dois anos após a lei entrar em vigor e parcial (50%) entre dois e quatro anos, estimulando decisões mais rápidas de investimento”, diz.
Outro benefício relevante é a flexibilização das regras para reformas, que reduz exigências técnicas e custos. “Isso facilita a recuperação de prédios antigos, abandonados ou subutilizados, tornando mais viável economicamente transformar imóveis parados em ativos rentáveis. Além disso, o projeto permite a geração de potencial construtivo adicional, que pode ser utilizado pelo próprio empreendedor ou até vendido, criando uma nova fonte de receita e valorização dos empreendimentos”, detalha o advogado.
Na parte tributária, o texto traz um pacote robusto de incentivos. Entre eles, a isenção de IPTU durante o período de obras, o que evita custos enquanto o imóvel ainda não gera receita. Também há benefícios para projetos de habitação social ou locação acessível, que podem ter isenção do imposto por até dez anos – uma medida que, além de reduzir custos, estimula a criação de moradias no centro.
Perdão de dívidas de IPTU e isenção de ITBI
O projeto ainda prevê o perdão de dívidas antigas de IPTU, acumuladas até o fim de 2020, para imóveis que forem incluídos nos projetos incentivados. “Essa é uma vantagem importante, já que muitos imóveis hoje não são aproveitados justamente por causa do alto passivo tributário. Com a remissão dessas dívidas, esses ativos voltam a se tornar viáveis para investimento e requalificação”, recorda Rafael.
Outro destaque é a isenção do ITBI, imposto cobrado na compra e venda de imóveis. O benefício reduz o custo das transações, aumenta a liquidez do mercado e facilita tanto a entrada quanto a saída de investidores. Em alguns casos, a isenção pode ocorrer mais de uma vez, ampliando ainda mais a atratividade das operações imobiliárias na região. Além disso, o projeto elimina taxas administrativas relacionadas ao licenciamento e à fiscalização das obras, o que diminui a burocracia e acelera o andamento dos projetos – outro fator que contribui diretamente para a redução de custos e prazos.
Na prática, reitera o tributarista do Marcelo Tostes Advogados, o conjunto dessas medidas traz uma série de vantagens: redução expressiva de custos, aumento da rentabilidade, menor risco financeiro, mais agilidade nos processos e criação de novas oportunidades de negócio. “Ao mesmo tempo, o reaproveitamento de prédios existentes também gera benefícios urbanos e ambientais, ao evitar novas construções desnecessárias e valorizar áreas já estruturadas. Com isso, a proposta busca transformar imóveis ociosos em empreendimentos rentáveis, estimular o mercado imobiliário e promover a revitalização do centro de Belo Horizonte, tornando a região mais dinâmica, habitada e economicamente ativa”, defende.
